令和5年度の税制改正大綱において、マンションの評価方法について適正化を検討するとされ、国税庁より令和5年9月28日に「居住用の区分所有財産の評価について」(法令解釈通達)が発遣されましたので、確認したいと思います。

なお、(1)構造上、主として居住の用途に供することができるもの以外のもの(事業用のテナント物件など)、(2)区分建物の登記がされていないもの(一棟所有の賃貸マンションなど)、(3)地階を除く総階数が2以下のもの(総階数2以下の低層の集合住宅など)、(4)一棟の区分所有建物に存する居住の用に供する専有部分ー室の数が3以下であって、その全てを区分所有者又はその親族の居住の用に供するもの(いわゆる二世帯住宅など)、(5)たな卸商品等に該当するものはこの個別通達の適用はありません。

計算例で確認してみましょう。

居住用の区分所有財産の評価額の計算例

相続開始日：令和6(2024)年5月1日
居住用の区分所有財産に関する事項

種類：居宅
築年数：15年(平成22年2月1日新築)
総階数：11階、所在階：3階
専有部分の面積 60.00m²
敷地の面積 4,500m²
敷地権の割合 450000分の2000(敷地利用権の面積20.00m²)
自用地としての価額：8,000,000円
自用家屋としての価額：4,000,000円

評価乖離率＝A+B+C+D+3.220

「A」=15年×△0.033＝△0.495
「B」=0.333(11階÷33)0×0.239=0.079
「C」=3階×0.018=0.054
「D」=0.334(20.00m²÷60.00m²×△1.195＝△0.400
評価乖離率＝△0.495+0.079+0.054+△0.400+3.220=2.458
評価水準＝1÷2.458=0.40683482506…
区分所有補正率＝2.458×0.6=1.4748

敷地利用権(敷地)の価額：8,000,000円×1.4748=11,798,400円
区分所有権(家屋)の価額：4,000,000円×1.4748= 5,899,200円